在全国总动员联手打击“老赖”的今天，对于被执行人名下唯一住房是否能执行问题不管是从政策上还是认识上都给与了进一步的明确，被执行人名下的唯一住房可以执行，但是必须符合一定的条件。

对于能被执行的条件，最高院在《关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》里面虽然没有明确能不能执行，但是明确了对于被执行人以执行标的系本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持，不予支持异议复议的意思就是支持法院执行，这个显而易见，但是这个规定下面还是有几个条件的。

第一个条件就是对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。举个例子，比如说这个被执行人弟兄三个，他是老大，他的父母在他家住，他就这一套房子，老二老三也都有房子，那么这种情况下是可以执行的，因为作为他的被抚养人他的父母除了他这个地方还可以去老二老三家住。还有就是如果他的父母有房子，他的父母可以回他们自己的房子住，被执行人这套房子是可以执行的。

第二个条件是执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。也就是说判决生效后，这个被执行人已经把自己的房子转移走了，这个很好查，去房管局查下过户记录和时间就行了，只要有转移的记录，就可以执行。

第三个条件是申请执行人给被执行人提供了保障住房条件。申请执行人按照当地廉租房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋，或者统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的，也可以处置被执行人唯一住房，这个在实际执行中应用的比较多。

第四个条件是如果执行依据本身就是交付居住的房屋，那么法院必须按照执行依据所确定的内容执行，例如霸占房屋等侵权行为。

看完以上相信很多人都明白了哪些情况下被执行人唯一住房可以被执行，但实践中之所以很难贯彻实施，也主要是因为这种事闹的比较厉害，强制腾房容易出现问题也比较麻烦，多地法院为了维护社会和谐，很多都采用了一刀切的方式，唯一住房通常直接都不执行，所以导致人们对这个的认识比较模糊。

其实对于这种房子，是否属于生活必须的唯一住房是能否进行强制执行的先决条件，而大家多数把关键点放在了是否是“唯一住房”上，而忽略了是否属于“生活必需”的要求。很多时候被执行人虽然只有一套住房，但是他的房子面积比较大，已经超过了当地人均保障房的面积；或是他的房子处于本地繁华地段，一套房抵郊区的几套房。而此时被执行人所拥有的“唯一住房”因其具有的大面积或者高价值，已经超过了“生活必需”的范围，为了保障债权人的权益，对于这种超过“生活必需”标准的唯一住房，也是可以进行强制执行的。

所以说，对于唯一住房是否能够强制执行，在法律依据的基层上，也是要考虑其具体性质的，毕竟中国的房子和房价不同地段相差悬殊，在家上学区房啥的更需要根据现实情况决定，所以说能否执行还需要全面把握。

【法条评析】

涉及被执行人房产强制执行的法律，最高法院先后出台了两个司法解释：

一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2005年1月1 日起施行)。该规定第六条：对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。第七条：对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和生活必需品后，可予以执行。上述两条规定表达了两层意思：

一是对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。

二是对超过被执行人及其家属生活所必需的房屋和生活用品，可予以执行。

生活所必需的居住房屋，可以根据以下因素界定：(一)被执行房屋的间数、面积、位置、价格等基本情况;(二)被执行房屋的实际居住情况;(三)被执行人的社会生存能力。

二、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(2005 年12 月21日起施行)。该规定明确：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。该规定还明确了严格的条件和操作程序。

首先，人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。

其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。这一规定体现了这样一种理念，即被执行人的财产只有一处已设定抵押的房屋时，人民法院在执行中可以“以小换大、以差换好、以远换近，但不能从有到无”。

因此，当被执行人名下只有唯一住房时，并不能当然地认定该房系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分，而应该从房屋的基本属性、是否抵押、居住情况以及被执行人的生存能力等方面综合考量。

如果对一套房屋不能采取司法强制措施，那么就会出现恶意逃债者居住超过生活必需的房产，比如，住一套别墅，一套非常宽大的房屋，而法律对其无可奈何的局面，这对享有合法债权的申请人极其不公平，也不利于维护法制秩序。特别是在基层法院，许多执行案件是交通肇事、伤害、赡养费、劳动报酬案等，有不少申请执行人无钱看病，难以维持基本生活，同样面临生存权问题，而且是债权和生存权的竞合。因此不论是站在维护市场法制秩序的角度，还是保护债权人合法权益的角度，对于超过生存必需限度的被执行人的一套房屋进行强制执行都是必要的。

“一套房产不能执行”的认识是对最高法院司法解释的误读，对一套房产采取强制执行措施是必要的也是可行的，在具体实务中既要注意保护被执行人及其所抚养家属的生存权，又要最大限度地实现债权人的债权，必须在保护申请执行人的利益和被执行人的利益之间保持合理的平衡，注重执行实效。因此，在人民法院执行案件的过程中，对于被执行人的唯一住房能否进行拍卖、变卖予以执行，不能一概而论，应当根据具体案件具体分析，而后进行处理。

来源：律师365整理、微法官